Gefahr einer Immobilienblase auf den deutschen Wohnungsmärkten steigt

Trotz anhaltender Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) sorgt die Inflation dafür, dass Baukredite teurer werden und Kapital aus dem deutschen Markt abgezogen wird. Gleichzeitig wird immer mehr gebaut, wodurch die Preisdynamik ein wenig abgeschwächt wird. Im Ergebnis zeigt der vierteljährlich veröffentlichte Blasenindex des Berliner Analysehauses Empirica in immer mehr der untersuchten 401 deutschen Städte und Kreise eine Überbewertung der Immobilienmärkte beziehungsweise eine mäßige bis hohe Blasengefahr: 338 "infizierte" Kreise sind es im vierten Quartal 2021 (Vorquartal 336, vor drei Jahren 254).

Die Mieten und Kaufpreise ("Vervielfältiger") wachsen in 318 Landkreisen und kreisfreien Städten nicht mehr im Gleichklang (Vorquartal 311, vor drei Jahren 236). In 345 Kreisen sind die Kaufpreise den Einkommen ("Preis-Einkommen") enteilt – im Vorquartal waren es 338, vor drei Jahren 252. Und in 64 Kreisen werden aktuell "zu viele" Wohnungen gebaut, im Vorquartal waren es ebenfalls 64, vor drei Jahren 32.

Welchen Einfluss haben die Energiepreise?

Wo früher "Lage, Lage, Lage" galt, heißt es heute eher "Zinsen, Zinsen, Zinsen". Denn der Wert einer Wohnung steige nicht nur mit der Höhe der Mieteinnahmen, sondern auch mit deren Barwert, erklärt Empirica-Chef Reiner Braun. Je niedriger der Zins ist, desto größer ist also der Barwertfaktor.

Derzeit sei nicht zu erwarten, dass die EZB die Zinsen wieder erhöht, was bei nachhaltiger Inflation zu teureren Baukrediten hierzulande führt. Erhöht die US-amerikanische Zentralbank Fed hingegen ihren Zins, wird Kapital aus dem deutschen Markt abgezogen.

Die Frage sei, welcher Effekt schneller wirkt: der preistreibende Effekt aus Klimaauflagen zusammen mit dem Mangel an Bauland, Material und Personal oder der preissenkende Effekt aus zinsbedingtem Kapitalabfluss und anhaltend hoher Baudynamik. "Das Zünglein an der Waage könnten hohe Energiepreise sein, die zu einem verlangsamten Wirtschaftswachstum mit sinkenden Realeinkommen und steigender Arbeitslosigkeit führen", so Braun.

"Eher hohe" bis "hohe" Blasengefahr in elf von zwölf Großstädten

Bundesweit steigt im vierten Quartal 2021 gegenüber dem Vorquartal der Teilindex "Preis-Einkommen" um drei Punkte, beim Teilindex "Vervielfältiger" ist der Anstieg mit einem Punkt nur noch marginal. Leicht rückläufig ist der von Empirica ermittelte Teilindex "Baukredite" mit minus einem Punkt.

Für zehn der zwölf größten deutschen Städte indiziert Empirica eine "eher hohe" Blasengefahr, darunter die zu den sogenannten "Top 7" gehörenden Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, München und Stuttgart. In Hamburg wird die Blasengefahr im vierten Quartal 2021 zum zweiten Mal in Folge als "hoch" eingeschätzt. Nur in Köln als einer der "Top 7"-Städte ist die Gefahr weiterhin nur "mäßig", weil hier laut Empirica zu wenig gebaut wird. Das pusht die Mieten, aber dämpft die Blasengefahr.

Das Rückschlagpotenzial, das im Empirica-Index die relative Preiskluft zwischen Kaufpreisen für Eigentumswohnungen und Mieten beschreibt, liegt aktuell bundesweit bei 32 Prozent (vor drei Jahren bei 17 Prozent), in den "Top 7"-Städten bei 48 Prozent (vor drei Jahren bei 34 Prozent). Begünstigt wird ein Einbruch durch nachlassenden Mietanstieg aufgrund von zu viel Neubau, Stadtflucht oder mehr Arbeitslosigkeit. Unwahrscheinlicher würde ein Einbruch durch höhere Inflation, verschärfte Sanierungspflichten oder Subventionsentzug.

Quelle: www.haufe.de

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